Recupero crediti condominiali

Tra le varie ipotesi in relazione alle quali può essere esercitata l’attività di recupero crediti, leggermente più problematica è quella attinente al caso in cui il soggetto insolvente sia un condominio nei suoi rapporti con terzi fornitori. L’accennata problematicità del recupero crediti condominiali deriva dai mutamenti giurisprudenziali recentemente susseguitisi sull’argomento e dalle differenti correnti di pensiero che ne sono conseguite.

Ab origine, per consolidato orientamento, vigeva, nei rapporti tra i condomini e i terzi creditori del condominio, il principio della solidarietà passiva, in virtù del quale il creditore avrebbe potuto aggredire, per soddisfare il suo credito, il patrimonio di uno qualsiasi dei partecipanti al condominio, avendo diritto ad ottenere l’integrale liquidazione di tutto quanto gli spettasse. Sarebbe stato poi onere del condomino “pagante” agire in regresso nei confronti degli altri condomini affinché ciascuno onorasse pro quota il debito di propria spettanza.

Così è stato per decenni, fino a quando la Cassazione, con la celebre sentenza 9148/2008, non ha rovesciato le carte in tavole, introducendo il principio secondo cui il terzo creditore del condominio avrebbe dovuto agire nei confronti dei singoli condomini per la quota di debito gravante su ciascuno di essi, esercitando, quindi, molteplici azioni di recupero.

Tali due orientamenti, per un verso o per l’altro, sono parsi evidentemente troppo radicali al Legislatore che nell’ultima riforma, con la Legge 220/2012, ha preferito adottare una soluzione che contemperasse le opposte esigenze dei creditori (bisognosi di patrimoni certi da poter aggredire per il caso di insolvenza del condominio) e i condomini stessi, ovvero quelli più virtuosi nell’onorare i propri debiti, su cui altrimenti rischiavano di ricadere i debiti di un intero condominio. L’attuale disciplina prevede, infatti, che, in primo luogo, l’amministratore comunichi al creditore, dietro sua richiesta, l’elenco dei condomini morosi (ovvero di quei condomini che, non avendo regolarmente pagato le quote condominiali, abbiano posto il condominio nell’impossibilità di pagare puntualmente quanto dovuto); successivamente, il creditore potrà agire nei confronti dei singoli debitori, secondo la quota di debito effettivamente a carico ciascuno di essi; dopo aver infruttuosamente escusso il condomino moroso, il terzo creditore potrà allora agire nei confronti degli altri condomini per recuperare ogni eventuale residuo.