La successione nel contratto di locazione

Analizziamo la disciplina che regola la successione nel contratto di locazione, contemperando i principi del diritto successorio con l’esigenza dei familiari conviventi di poter proseguire a vivere presso l’abitazione adibita a residenza familiare.

La casa riveste sempre un ruolo fondamentale nel patrimonio e negli affetti di ciascuno. Per questo, alla casa, il Legislatore ha riservato una disciplina speciale che deroga, in parte, ai principi generali del diritto successorio. Ci riferiamo, in particolare, all’art. 6 della Legge 39/1978 (generalmente definita “Legge sull’equo canone”), che espressamente determina quali siano i soggetti legittimati a subentrare nel rapporto di locazione, alla morte del conduttore.

Testualmente l’art. 6 prevede che: “in caso di morte del conduttore, gli succedono nel contratto il coniuge, gli eredi ed i parenti e gli affini con lui abitualmente conviventi”. Lo scopo della norma è, quindi evidentemente quello di prestare particolare tutela all’interesse dei conviventi del defunto conduttore affinchè possano continuare a vivere e ad abitare presso l’abitazione anche nel caso in cui non godano di alcun altro diritto successorio. Tale principio ha conosciuto un’ulteriore evoluzione giurisprudenziale in occasione della sentenza della Corte Costituazionale (la Sentenza n. 484/88), secondo cui il medesimo diritto a succedere nel rapporto di locazione è riconosciuto anche al convivente di fatto, malgrado l’inesistenza di alcun vincolo matrimoniale.

Tutti i soggetti individuati dal già citato articolo 6 della Legge 39/1978 (ovvero il coniuge, gli eredi, i parenti e gli affini conviventi col defunto intestatario del contratto di locazione) hanno ugual diritto di proseguire a vivere presso l’abitazione familiare, senza che l’uno possa prevalere sugli altri. Allo stesso modo, tutti solidalmente tra loro sono tenuti al pagamento del canone di locazione. Parimenti, quindi, i soggetti che intenderanno succedere nel rapporto contrattuale dovranno espressamente informare il locatore (proprietario dell’immobile) dell’avvenuto subentro.

Viceversa, qualora nessuno dei soggetti legittimati a farlo intenderà succedere nel rapporto, il contratto di locazione si estinguerà.