Avv. Alessandro Cavallaro | 081.195.73.405 | Via Nicola Nicolini 68 - 80141 Napoli
amministratore di condominioL’amministratore di condominio
L’amministratore di condominio può definirsi come l’organo esecutivo della gestione condominiale. Le sue principali competenze riguardano: l’esecuzione delle deliberazioni dell’assemblea, la cura dell’osservanza del regolamento di condominio, la disciplina dell’uso delle cose comuni e della prestazione dei servizi nell’interesse comune, la riscossione dei contributi e l’erogazione delle spese occorrenti per la manutenzione ordinaria e straordinaria delle parti comuni dell’edificio e per l’esercizio dei servizi comuni, nonché il compimento degli atti conservativi dei diritti sulle parti comuni del’edificio;
Spetta all’amministratore la rappresentanza (anche processuale) dei partecipanti al condominio , per cui può agire in giudizio nei limiti delle attribuzioni sopra elencate o dei maggiori poteri conferitigli dal regolamento di condominio o dall’assemblea; può, inoltre, essere convenuto per qualsiasi azione concernente le parti comuni dell’edificio.
Alla fine di ogni anno, l’amministratore è tenuto a rendere il conto della gestione, chiedendo che l’assemblea approvi il bilancio dei conti. L’amministratore dura in carica un anno e può essere sollevato dall’incarico dall’assemblea in ogni momento e per qualsiasi ragione. Può, altresì, essere revocato dall’autorità giudiziaria, su ricorso di ciascun condomino, quando abbia omesso di dare tempestivo avviso all’assemblea dei condomini delle azioni giudiziarie proposte nei confronti del condominio, se per due anni non ha reso il conto della gestione, ovvero qualora ricorrano fondati sospetti di gravi irregolarità nella gestione dei beni comuni ed interessi comuni. L’assemblea del condominio
L’assemblea del condominio è l’organo collegiale cui compete il compito di decidere circa l’amministrazione dei beni comuni. Le decisioni vengono assunte mediante delibera, con la maggioranza dei partecipanti, calcolata in base alle quote di compartecipazione (calcolate in millesimi) di ciascun condomino. Le maggioranze richieste possono variare in base all’oggetto della delibera, fino a richiedere anche l’unanimità dei consensi di tutti i condomini.
È compito dell’amministratore convocare l’assemblea inviando i relativi avvisi a tutti i condomini, al fine di informarli ella data, dell’ora e del luogo in cu avverrà l’incontro, nonché delle tematiche poste all’ordine del giorno. In via straordinaria, l’assemblea può essere anche convocata da almeno due condomini, che ne facciano richiesta all’amministratore e che detengano almeno un sesto dei millesimi del condominio. Nel caso in cui l’amministratore non abbia provveduto alla convocazione dell’assemblea entro dieci giorni dalla ricezione della richiesta , i condomini interessati potranno legittimamente provvedervi in via diretta sostituendosi all’amministratore nel disbrigo delle relative incombenze. Il regolamento di condominio
Il regolamento di condominio contiene la disciplina relativa all’uso delle cose comuni e ala ripartizione delle spese, secondo i diritti e gli obblighi di spettanti a ciascun condomino, nonché le norme per la tutela del decoro dell’edificio e quelle relative all’amministrazione. Se i condomini sono più di dieci, il regolamento di condominio è obbligatorio. Viceversa, nel caso in cui i condomini siano in un numero inferiore a dieci, il regolamento di condominio è facoltativo.
L’iniziativa per la formazione (o la revisione) del regolamento di condominio può essere assunta da ciascun condomino. Il regolamento di condominio deve essere approvato dall’assemblea dei condomini con deliberazione votata positivamente dalla maggioranza dei presenti che rappresentino almeno la metà del valore dell’edificio. Tuttavia, come è ovvio, il regolamento di condominio non può pregiudicare o comprimere i diritti di singoli condomini sulle parti comuni o su beni di proprietà individuale. Delibere n tal senso necessiterebbero del consenso unanime di tutti i condomini.
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