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modifica delle tabelle millesimaliIl 18 giugno 2013 sono entrati in vigore i 32 articoli della legge 11 dicembre 2012, n. 220, intitolata Modifiche alla disciplina del condominio negli edifici, intervenuta a trasformare una realtà che, interessa milioni di persone, proprietari di unità immobiliari.

Il provvedimento recepisce i principi e istituti giuridici da tempo individuati dalla pratica e sanciti dalla giurisprudenza: fra questi la modifica delle tabelle millesimali.

I millesimi sono determinati al momento della costruzione dello stabile dall’impresa edile costruttrice, fatti accettare ai compratori al momento del rogito di acquisto, cosiddetti millesimi di proprietà.

Ma, ve ne sono anche altri, di tipo e numero variabile tra cui i millesimi di gestione (anche detti d’uso) che stabiliscono la ripartizione, tra i proprietari delle unità abitative, delle spese ordinarie che straordinarie.

Questo sistema di ripartizione delle spese, come previsto dall’articolo 1123 comma secondo del  Codice Civile, sarebbe derogabile esclusivamente attraverso una convenzione sottoscritta da tutti i condomini o da una deliberazione presa dagli stessi in sede assembleare votata all’unanimità (Cass. Civ. n. 6231 del 04.06.1993).

Infine, ci sono gli artt. 1124, 1125 e 1126 che prevedono criteri particolari per la suddivisione delle spese di scale, ascensori, lastrici solari e soffitti.

Come sopra indicato, vi sono anche i millesimi  per la ripartizione dell’acqua: il criterio per la suddivisione è determinato dagli abitanti di ogni singolo appartamento; per esempio una famiglia tipo composta da quattro persone pagherà di più rispetto ad un appartamento con solo due abitanti.

Ultimi, ma non per importanza, i “millesimi calore” che misurano quanto si consuma per il riscaldamento. Il calcolo per la suddivisione delle spese è rapportato ai metri cubi degli appartamenti, oppure al numero di elementi di cui sono composti i caloriferi, oppure è utilizzato anche un criterio misto tra i due appena descritti.

Premesso ciò, con la modifica delle tabelle millesimali – si è superata la sentenza della Corte di Cassazione (del 9.08.2010 n. 18477) che affermava che le tabelle millesimali erano di regola modificabili con il voto della maggioranza dei presenti in assemblea che possedesse il 50% delle quote, che si trattasse dei millesimi d’uso (che stabiliscono la ripartizione delle spese ordinarie che straordinarie) oppure di quelli di proprietà (determinati al momento della costruzione dello stabile); infatti la riforma non ha solo precisato meglio le condizioni perché la modifica dei millesimi sia possibile, ma ha conferito poteri decisionali all’assemblea piuttosto che al giudice competente, deflazionando di cause le aule del tribunale.

Le uniche ragioni che rendono possibile la modifica delle tabelle millesimali a maggioranza sono:

–          quando l’entità dei millesimi risulta conseguenza di un errore;

–          quando, a seguito di  incremento di superfici, sopraelevazione o diminuzione del numero delle unità immobiliari, è alterato per più di un quinto il valore proporzionale dell’unità immobiliare.

In questi due casi, la maggioranza per la delibera è quella degli intervenuti con almeno metà del valore dell’edificio.

La riforma precisa anche che, il costo della modifica delle tabelle millesimali  è sostenuto da chi ne è stato la causa: si tratterà soprattutto della parcella del perito estimatore che ha eseguito la stima.

In caso di giudizio del condomino che ha visto incrementare i suoi millesimi, e quindi le sue spese, se il giudice gli darà torto, tale costo dovrebbe essere incrementato delle spese di giudizio, compreso il costo del perito d’ufficio che ha determinato i millesimi in modo definitivo.

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